Entrevista al abogado Victor Ortiz, sobre la sentencia del Tribunal Supremo de hipotecas

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Desde la inmobiliaria House Hunting, hemos realizado una entrevista a Victor Ortiz, de RPV Abogados, uno de los profesionales jurídicos más duchos en lo que a materia de hipotecas se refiere, para que resuelva todas las dudas y profundice en la inmensidad de pormenores sobre la reciente sentencia dictaminada por el Tribunal Supremo, resolución que está suscitando un aluvión de controversias y un océano de confusiones.

Tras esta breve introducción, procedemos a realizar las preguntas pertinentes, en aras de obtener respuestas que arrojen luz sobre el pantanoso tema de las hipotecas.

-. El Tribunal Supremo ha dictaminado que los bancos serán ahora los responsables de asumir el impuesto de las hipotecas. ¿Tendrán que pagar la totalidad del tributo? ¿esto va a ser así en todas las circunstancias o existen matices y excepciones?

Efectivamente, el Tribunal Supremo, en un intento de aclarar su postura -dada la contradicción que existía en sus resoluciones anteriores en esta materia- ha decidido en su Sentencia de 16 de octubre que sea la entidad bancaria que concede el préstamo hipotecario la que se convierta en sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En resoluciones anteriores, el propio Alto Tribunal había llegado a repartir entre cliente y entidad bancaria la obligación de hacer frente a los gastos derivados del préstamo, pero sin haber fijado una conducta unitaria y creando por tanto una gran inseguridad en las partes implicadas que, en realidad, no tenían muy claro qué gastos debían pagar ellos y qué estaba obligado a pagar la otra parte implicada en la operación.

Si nos atenemos a la literalidad de esta Sentencia de 16 de octubre, el Tribunal Supremo considera a la entidad bancaria como sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, por tanto, único y exclusivo obligado al pago del mismo, liberando de esa obligación al prestatario, es decir, al cliente.

En todo caso, esta Sentencia no es definitiva, puesto que, a raíz de la inmensa alarma social generada por esta resolución, el propio Tribunal Supremo ha dedicado reunirse en Pleno el próximo día 5 de noviembre a los efectos de poder sentar una doctrina definitivamente unitaria.

-. ¿Qué se persigue, a su juicio, con este fallo del Tribunal Supremo? ¿favorecer, quizá, a los clientes? ¿fomentar que los bancos concedan hipotecas con mayor control y responsabilidad? ¿ambas cosas? ¿ninguna de las dos? ¿se ha llevado a cabo por otras razones?

Creo que la razón fundamental por la que se ha dictado esta resolución es debido a la constante revisión a la que están siendo sometidas las entidades bancarias en los últimos años, y más concretamente a la búsqueda de una mayor transparencia en las operaciones que estas entidades realizan.

En la última década hemos asistido a un asombroso número de -si se me permite la expresión- “crisis judiciales bancarias”. Así, un gran número de clientes comenzaron reclamando los llamados Swap o Permutas Financieras que iban ligadas a sus préstamos y créditos hipotecarios, posteriormente llegaron las llamadas Cláusulas Suelo y, más recientemente, las Participaciones Preferentes y otros productos análogos. Esta situación ha derivado, en primer lugar, en una total avalancha de Sentencias que, en su inmensa mayoría, eran contra las entidades bancarias; y, en segundo lugar, esta situación ha despertado una necesidad de protección del consumidor ante este tipo de entidades en la contratación de sus productos.

Esta necesidad proteccionista de los clientes ha llegado a través de nuevas normas, tanto nacionales como europeas, y también a través de Sentencias como esta que hoy nos ocupa.

Es decir, no creo que se trate de favorecer a los clientes sin más, sino de ofrecerles una protección en la firma de unas operaciones donde, evidentemente, una de las dos partes tiene una mayor información y seguridad en la misma.

-. Luis María Díez-Picazo, presidente de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Supremo, ha puesto el grito en el cielo con esta resolución y pretende convocar un pleno para tumbarla. Magistrados del alto tribunal recuerdan que esta convocatoria no podría modificar lo dictado en sentencia, pero sí determinar las condiciones de su cumplimiento, como, por ejemplo, a quién se debe aplicar, en qué circunstancias y a partir de cuándo. ¿Algún comentario que hacer a este respecto?

Personalmente me parece necesario que el Tribunal Supremo unifique definitivamente su doctrina en esta materia, porque no estamos hablando de una situación reciente. Ya en 2015 se dictó una Sentencia sobre esta materia, que ha sido completada y en ocasiones anulada por otras posteriores y que, con la que hoy nos ocupa, retrotrae la doctrina a un cauce inicial.

Esta situación de inseguridad e indefensión es insostenible, ya no sólo para aquellas personas que estén pendientes de reclamar sus gastos, sino para aquéllas entidades que estén pendientes de conceder préstamos hipotecarios y los clientes que quieran contratar esas hipotecas, puesto que ninguna de las partes sabe ahora mismo en qué condiciones puede negociar y qué términos debe aceptar.

El principal matiz es el momento y la forma en que el Magistrado anuncia la convocatoria del Pleno y la imagen que, con esta situación, desprende el Tribunal Supremo. Creo que ambas cuestiones se podían haber hecho mejor.

-. Lo resuelto por el Tribunal Supremo, ¿no contraviene lo estipulado en el artículo 68 del Reglamento del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que obliga a que el cliente sea el responsable de pagar el impuesto de una hipoteca?

Esa es una de las claves de la Sentencia, quizá la más importante para los clientes.

Efectivamente, el artículo 68 del Reglamento venía a establecer que sea el cliente, como adquirente de la operación, el obligado al pago del impuesto; pero la Sentencia directamente anula dicho artículo, dejándolo sin efecto.

El razonamiento en este sentido -por explicarlo con palabras llanas y no caer en demasiados tecnicismos- es que dentro de una operación de préstamo hipotecario, es cierto que el cliente es el principal beneficiario en conseguir una vivienda, pero la entidad bancaria es la principal interesada en que dicha operación se inscriba, puesto que esa inscripción se convierte en su garantía para poder reclamar contra el cliente en caso de impago. A raíz de esa inscripción es cuando nace el impuesto. Es por ello que el Tribunal Supremo considera que el obligado al pago de ese impuesto es aquél a quién mas beneficia dicha inscripción, es decir, a la entidad bancaria.

-. ¿Qué sucederá con las hipotecas que se firmen antes del 5 de noviembre? ¿y con las de después?

En realidad no podemos valorar ahora qué sucederá con los préstamos que se concedan a partir del 5 de noviembre. La situación que hemos tenido en los últimos años podría variar considerablemente.

Personalmente entiendo que, al hablar de esta Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre, nos encontramos ante una resolución muy valiente en sus pronunciamientos y muy clara en los mismos. Esto hace que sea tremendamente difícil que el Pleno pueda modificarla sustancialmente  por lo bien fundamentada que está.

Considero que es una gran oportunidad para que el Tribunal Supremo se postule en esa linea de control de transparencia que poco a poco se va implantando a las operaciones realizadas con las entidades bancarias, y que supone una mayor seguridad para los usuarios de las mismas. Con un mayor grado de transparencia, los clientes acudirán más arropados a la firma de sus operaciones y ambas partes podrían verse beneficiadas. Es una evolución necesaria que, además, mejoraría la imagen ofrecida por el Tribunal Supremo en este sentido.

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