El contrato de alquiler es el documento legal en el que se recogen los acuerdos y condiciones por los que se va a regir el arrendamiento. Debe estar claro cómo, cuándo, por cuanto tiempo y a cambio de cuanto precio vas a alquilar tu vivienda.
A la hora de alquilar una vivienda es esencial dejar estos conceptos bien recogidos en el contrato. Además hay una serie de cláusulas que -la experiencia de más de diez años en House Hunting– nos ha enseñado que son muy útiles y a veces incluso esenciales para evitar problemas en el transcurso y al finalizar el alquiler.
Cuando se redacta el contrato es muy común que surjan algunas dudas sobre determinados puntos, así que vamos a intentar aclararlas un poco más en este artículo.
Estos son los principales puntos que deben aparecer en un contrato de alquiler de vivienda:
- Identificación de los implicados y de la vivienda
Todo contrato de alquiler debe aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En el contrato deben aparecer los datos del propietario del inmueble y de todos los inquilinos, mayores de 18 años, que vayan a vivir en el inmueble. Tiene que aparecer su nombre, apellido y DNI.
También, tienen que figurar los datos de la vivienda alquilada: principalmente la dirección postal, y es conveniente también la referencia catastral de la finca objeto del arrendamiento. - Fecha y duración
Como en cualquier contrato, tiene que aparecer la fecha de formalización del mismo. Además, es importante fijar la duración. Para los contratos de alquiler de vivienda existe libertad de pacto para fijar la duración del contrato, pero si el documento no lo refleja, a efectos legales la duración será de un año, y si ninguna de las partes se opone se prorrogará anualmente hasta los 5 años, como regula la última normativa. - Renta y fianza
En el contrato se debe reflejar el precio de la renta, los días para el abono y la forma de realizar el pago. Esta cantidad, salvo que el inquilino y el propietario pacten lo contrario se actualizará anualmente a través del índice de referencia que acuerden ambas partes.
La fianza legal corresponde a una mensualidad y tiene que venir especificada en el contrato. También se pueden añadir depósitos adicionales, así como otras cuantías de garantías adicionales que igualmente tienen que aparecer en el contrato. - Suministros de la vivienda
El inquilino normalmente se encarga de pagar los suministros, pero es algo que hay que dejar claro desde el principio y reflejarlo en el contrato. Es recomendable que aparezca que se hará cargo de los gastos del teléfono, la luz y el agua.
Por otra parte, están los gastos que debe de pagar el arrendador como los impuestos, por ejemplo, el IBI y la comunidad de propietarios, también es recomendable dejarlo por escrito para evitar malentendidos. - Anexos y otros documentos adjuntos
Es muy recomendable anexar los documentos de identidad de ambas partes así como otros posibles documentos que se citen en el contrato.
También es conveniente adjuntar un anexo con el inventario de los enseres de la vivienda y el estado de estos. En este inventario se incluirá el mobiliario, los elementos de la vajilla, los electrodomésticos y otros elementos que puede haber en la vivienda. Además, un método de prevención bastante efectivo es fotografiar toda la vivienda previa entrada del inquilino, así podemos acreditar el aspecto que tenía la casa antes de la entrada del inquilino. - Otras cláusulas importantes: subarriendo y cesión
Entre las cláusulas que suelen evitar más problemas, está la que deje bien claro si está permitido subarrendar la vivienda.
Lo más común y que solemos recomendar a nuestros clientes en House Hunting en el arrendamiento de viviendas es que se prohíba explícitamente la posibilidad de subarriendo y cesión de todo o parte de la vivienda. - Mascotas en la vivienda y posibilidad de hacer reformas
Es aconsejable añadir una clausura de si está o no permitido tener animales en la vivienda, sobre todo aclararlo en el caso de que no lo esté. Esto puede ahorrarnos tiempo y discusiones con los inquilinos y los vecinos.
Y sobre las reformas o modificaciones: salvo casos especiales, lo recomendable es prohibir cualquier tipo de reforma, salvo que la propiedad lo autorice expresamente por escrito.
Sobre las cláusulas ilegales:
Hay cláusulas ilegales que, aunque aparezcan en el contrato, no son válidas, por contravenir una norma superior. Por ejemplo, una bastante usual es la que acredita al propietario de la vivienda a entrar cuando quiera… Esta cláusula, así como la acción de entrar en la vivienda sin previo aviso justificado son ilegales. Antes de añadir cláusulas debemos de asegurarnos de la legalidad de estas.
Hay que reconocer que redactar un contrato de alquiler no es tarea fácil: en el último año la legislación en esta materia ha cambiado varias veces y además cada caso tiene sus particularidades. Por ello, a la hora de redactar un contrato es muy recomendable buscar asesores profesionales que garanticen que todo está conforme a la ley.
En cualquiera de nuestras oficinas de House Hunting en Chamberí, Barrio Salamanca o Retiro te podremos ayudar con el contrato y con todo lo que necesites. Además, te ayudaremos a escoger el inquilino adecuado, lo cual tampoco es tarea sencilla teniendo en cuenta que la morosidad en el alquiler va en aumento los últimos años.
