COLUMNISTA: Teodosio Alonso-Pesquera Álvarez

A estas alturas, es una obviedad decir que el Coronavirus ha alterado nuestras vidas.  Sus consecuencias se han notado en todos los ámbitos afectando también al mercado inmobiliario del alquiler aunque en un inicio (en el verano de 2020) daba la impresión de un espejismo de tranquilidad.  El cambio de preferencias (en sus características) en la elección del hogar, en la población de residencia o en la forma de trabajar ha llevado probablemente al mayor cambio en la tendencia demográfica de las últimas décadas.

Esto ha afectado al mercado del alquiler aumentando el parque de viviendas (especialmente las amuebladas debido a la reconversión de bastantes pisos denominados como turísticos) y una mayor movilidad de los inquilinos buscando mejores prestaciones además de un precio más competitivo (a su vez procurando un aumento de inmuebles disponibles).  La única referencia existente de una gran crisis económica desde la aprobación de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 es la acaecida entre 2008 y 2015.  Los patrones de conducta tanto de los arrendadores como de los arrendatarios de ese momento se podían haber repetido, pero no ha sido así.  Los primeros ahora buscan una mayor seguridad debido a las constantes variaciones normativas y los segundos ya no optan por una negociación agresiva y en etapas en relación al precio del alquiler (era frecuente solicitar una rebaja sin ver el piso  la primera llamada preguntando las características), prefiriendo una descalificación del inmueble para lograr el mismo objetivo.  Me voy a centrar en este segundo cambio pues lo considero más significativo y rompedor que el primero.

Antes de hablar de los inquilinos es conveniente recordar un chascarrillo popular que dice que el vendedor ve su propiedad como un palacio y el comprador como una chabola.  Esto es perfectamente aplicable al mundo del alquiler.  Si eres el propietario para no cometer el típico error de novato déjate aconsejar por un experto inmobiliario en relación al precio o dedícate una tarde a recorrerte la zona de tu inmueble comparando los precios y las cualidades de otros pisos con el tuyo (es conveniente hacer una lista comparativa), además de dedicarle un poco de tiempo a los portales inmobiliarios de internet.  Con esto no solo obtienes un precio más acorde con el mercado sino que puedes ver las características (tanto los puntos fuertes como los débiles) de los otros pisos con respecto al tuyo para poder contra argumentar el chaparrón de críticas que te vendrán (desde la exigencia de única y específica marca de electrodomésticos, como Miele, hasta lo que quieras).

Actualmente hay dos modelos de inquilinos en la forma de solicitar la rebaja: a) los que siguen el modelo de la crisis de 2008-2015 y b) los que han innovado en la técnica guiados por varios medios de comunicación digitales.  Su técnica de negociación consiste:

Los inquilinos que siguen las directrices establecidas en la anterior crisis económica

El regateo es algo propio de nuestra cultura con reminiscencias muy antiguas.  En la crisis de 2008 a 2015 este llegó al mercado de alquiler alcanzando unas cuotas previas nunca antes vista.  Aquello parecía un mercado persa donde nunca paraba de haber una contraoferta por parte del futuro inquilino buscando una rebaja extra.  Después de muchos casos la técnica de negociación se puede resumir en tres etapas: a) en la primera llamada solicitando los datos del piso y sin haberlo visto; b) en la visita del inmueble (donde te sueltan los más atrevidos el: “yo por esto doy…”) y los más intrépidos en el momento de la firma del contrato creyendo que ya te tienen amarrado.

Como consejo es conveniente haber recorrido la zona o haberte asesorado convenientemente para saber muy bien el precio medio del alquiler donde está ubicado tu inmueble.  Fíjate claramente el precio mínimo de alquiler que quieres con la finalidad de no rebasar nunca esa línea roja.  Por último saca el inmueble con un precio superior que te permita un margen de negociación.  No caigas en el error de que un precio bajo y ajustado evitará la contraoferta pues estas se seguirán produciendo a pesar de su atractivo.  El inquilino, en este caso, necesita sacar una rebaja como sea aunque en realidad sea mucho menos de lo que tu estés dispuesto a ceder.

Método “yo me cambio por una cosa mejor” que es el nuevo y mayoritario en la crisis del Coronavirus

En esta crisis mayoritariamente ha cambiado la técnica de negociación de los inquilinos.  Ahora, es muy raro que expresen satisfacción (convirtiéndose en la característica más descriptiva de estos nuevos inquilinos) cuando ve un piso mas bien suele haber como justificación de la contraoferta un listado de desperfectos o carencias del inmueble arrendar.  Algunos pueden ser justificados pero otros con tal de argumentar una bajada de la renta son de lo mas inverosímiles.  A modo de ejemplo: los que manifiestan su rechazo a un piso recién reformado a estrenar por “el tono de las puertas (pared o lo que te imagines) no me gusta…” o los que exigen una marca determinada de electrodomésticos para la cocina (que curiosamente coincide con la más cara del mercado).  El defecto y la descalificación es hoy en día la regla general.  Aquí llegan a decir “es que yo me cambio por una cosa mejor”.

Nunca están de acuerdo con el precio de arrendamiento (aunque este sea realmente competitivo) si falla la lista de defectos del piso suelen pasar a negociar sacando otro piso de inferior precio con iguales características en la zona.  Un conocimiento adecuado del mercado donde ofertas tu inmueble es más que aconsejable para estas situaciones.

Muchos de estos inquilinos suelen ser vecinos de la zona que a raíz de la situación actual están buscando un inmueble con mejores condiciones que el suyo (generalmente de precio).  Tienen controlado el mercado y especialmente el tiempo de los anuncios tanto si lo pones en internet como en el portal.  En la negociación te intentan hacer ver que con un precio superior estás perdiendo dinero porque está vacío y con ellos más barato ganarías porque estará alquilado.

Por último hay una técnica común a las dos crisis que consiste en ofrecer el pago por adelantado de diversas mensualidades de la renta (generalmente un año) a cambio de un montante total inferior.

Espero haber dado un poco de luz al arrendador en este distinto mercado del alquiler y al inquilino que es bueno negociar pero dentro de un límite que no desprecie la oferta.