Desde el blog de la inmobiliaria House Hunting, volvemos a acomodar en el sofá de los entrevistados a Víctor Ortiz, renombrado jurista de RPV Abogados, para que ilustre a nuestros lectores y clientes sobre la reciente sentencia del Tribunal Supremo, la cual introduce una manera novedosa de probar la venta a pérdidas de un inmueble, con el fin evitar la plusvalía.
-. Ya existían, antes de la citada sentencia del Alto Tribunal, algunas maneras de demostrar las pérdidas tras la venta de una casa. ¿Qué novedad, por consiguiente, introduce esta resolución del Supremo?
Bueno, en estos casos lo primero que debemos tener claro es que es el propio contribuyente o particular afectado por el pago de este impuesto el que tiene la obligación de probar que la transmisión de la vivienda se hizo con pérdidas. Es decir, no es el Ayuntamiento el que debe acreditar lo contrario, sino que esa carga probatoria corresponde al contribuyente.
En este sentido, efectivamente, con anterioridad a la Sentencia de la que hablamos hoy, el Tribunal Supremo ya había aceptado como pruebas otros elementos como son la aportación de las escrituras de compraventa y también un informe pericial que acreditase la existencia de pérdidas en la operación.
La novedad principal es que ahora se establece un nuevo elemento probatorio para acreditar la venta a pérdidas de la vivienda, aceptándose los valores de referencia que las comunidades autónomas publican en su página web para declarar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
En principio, esta nueva forma de probar las pérdidas puede parecer ventajosa para el contribuyente, puesto que es una herramienta más que puede ser utilizada, pero también conlleva una serie de inconvenientes.
-. ¿Qué inconvenientes puede traer consigo el hecho de aplicar los valores de referencia publicados por la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad?
El principal inconveniente es que, al comparar los valores de referencia de las comunidades autónomas en el momento de la compra y de la venta de la vivienda, no siempre saldrá una pérdida.
Si tenemos en cuenta que la posibilidad de acudir a esta prueba no solo corresponde al cliente, sino que también puede hacer uso de la misma el propio Ayuntamiento, éste podría aprovecharse de esa circunstancia acreditando con esa referencia que no hubo pérdidas en la operación.
-. Estos valores de referencia no pueden aplicarse a unos terrenos especiales. ¿Qué se puede hacer en este tipo de situaciones?
Efectivamente, hay determinados terrenos con características especiales que no pueden ser destinatarios de la aplicación de dichos valores de referencia, como pueden ser los inmuebles que se encuentren en ruinas, que no estén construidos, los locales o las viviendas adosadas, por ejemplo.
En estos supuestos no se puede hacer uso del nuevo elemento probatorio que nos concede el Tribunal Supremo, debiendo atenerse a lo que establezca la normativa autonómica que esté aprobada para cada caso.
-. Cada comunidad autónoma, en algunas materias, es un mundo regulando determinados aspectos. ¿Crees que podrían entrar en colisión o conflicto algunas de estas regulaciones regionales con lo fallado por el Supremo? ¿o no tiene necesariamente por qué contravenir lo resuelto por el Alto Tribunal?
No sé si puede existir una colisión o si esto puede generar algún tipo de controversia entre los distintos juzgadores. Lo que está claro es que existe un componente no pacífico de base, puesto que se permite utilizar un valor de referencia establecido por las comunidades autónomas para justificar la obligación o no de pago de un impuesto que recaudan los ayuntamientos, siendo que cada comunidad autónoma y cada ayuntamiento, como bien dices son un auténtico mundo regulando estos y otros aspectos.
En todo caso, pudiendo beneficiar la aportación de esta prueba tanto al contribuyente como al ayuntamiento concreto, dependiendo de cada supuesto, entiendo que no tiene por qué haber demasiadas contravenciones. Lo veremos con las resoluciones que vayan surgiendo a raíz de esta Sentencia.
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