Entre las cláusulas puestas en tela de juicio recientemente por determinados juzgados figura, en un puesto destacado, la cláusula de suelo. Ésta, junto a la cláusula de techo, limita el valor del tipo de interés referencial (normalmente el euribor) a aplicar en la revisión de nuestra cuota hipotecaria.
Una cláusula será abusiva, a tenor de lo que nos dice la Ley de Defensa del Consumidor, en el siguiente caso:
«Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato»
Apliquemos primero el sentido común, para ver como interpretan después diferentes jueces de diferentes juzgados el tema.
Desde luego la cláusula de suelo sin su correspondiente techo no sería una estipulación que ningún cliente en su sano juicio quisiera negociar con el banco. Es por ejemplo lo que el Banco Popular contemplaba en la minuta de préstamo hipotecario denunciada por la OCU, y que el Juzgado de lo Mercantil nº9 de Madrid considera ajustada a derecho.
El Banco Popular fija un tipo de interés del 4,5%, pese a que se trata de una hipoteca a interés variable. Literalmente:
«No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del CUATRO CINCUENTA POR CIENTO»
Si bien se limita el tipo de interés mínimo, nada se dice del máximo. Para el cliente se limita el beneficio del interés variable, de una manera importante, a cambio de nada.
Si se hubiera contratado una hipoteca de 180.000 euros con esta entidad, a euríbor + 1 y a 40 años, la cuota a pagar cuando el euríbor toco mínimos sería de 809 euros. Y en el caso de alcanzar el máximo que el referencial de momento ha llegado (un 5,393% en julio de 2008), hubiera pagado 959 euros, aproximadamente.
Un cliente sin cláusula de techo, en los mismos casos, pagaría a su entidad financiera 566 euros (euríbor mínimo de marzo de 2010) y 959 euros en el caso de euríbor en máximos.
El cliente que tiene una cláusula de suelo paga 243 euros mensuales más que los demás cuando los tipos están bajos (2916 euros de coste adicional al año) y lo mismo cuando suben.
El sentido común nos dice que nadie negociaría estas condiciones, salvo que fuera el único banco que le aprobase la financiación, después de comparar el resto de hipotecas del mercado. No es muy aventurado concluir que no se negoció la cláusula, además de causar un desequilibrio claro a favor del banco.
En cambio la sentencia del Juzgado de Madrid concluye que no es abusiva, en base a que es una forma de crear un tipo de hipoteca, parecida a las hipotecas de tipo mixto (unos años tienen un tipo fijo y los demás variables) y, además, el cliente tiene la opción de contratar otro tipo de hipoteca si lo desea. Curioso también la argumentación del Juez:
«En este caso atendiendo al resto de condiciones económicas del contrato, (especialmente el tipo de referencia utilizado IRPH del conjunto de entidades de crédito que en esa época superaba el 6%) que permitía un margen de bajada de tipo de interés que pudiera beneficiar al prestatario, diferencial aplicable, periodo de amortización, fase inicial con un tipo de interés fijo etc, no puede considerarse abusiva dicha cláusula»
En otras palabras, como usted contrató una hipoteca en un momento que el IRPH estaba alto, al 6%, tampoco pierde mucho con el suelo que se le ha impuesto.
Hay dos sentencias contrarias a las cláusulas de suelo en los términos que la banca las utiliza (de Juzgados de lo Mercantil de Sevilla y León) y dos que las avalan (Alicante y ahora Madrid).
Por desgracia, tendremos que esperar que los casos lleguen al Tribunal Supremo y éste establezca la doctrina a seguir.