En el blog de la inmobiliaria House Hunting, volvemos a acomodar en el sillón de los entrevistados al renombrado letrado Víctor Ortiz, socio de los despachos RPV Abogados y Ortiz Legal Abogados.
La entrevista de hoy versará sobre todos los pormenores, matices y resquicios que encierra la nueva Ley de Créditos Hipotecarios, también, conocida como Ley hipotecaria.
Tras esta concisa puesta en situación, abrimos el telón de esta entrevista y damos el pistoletazo de salida con la siguiente pregunta:
-. La archiconocida Ley Hipotecaria fue aprobada en marzo, pero ¿a partir de qué fecha surtirá efectos en los contratos hipotecarios?
Efectivamente, con algo de retraso -concretamente más de tres años-, pero por fin en febrero se aprobó esta Ley que considero que era tan necesaria, y que ha entrado en vigor ya esta misma semana, el día 17. Ya desde el pasado lunes los préstamos se suscriben al amparo de esta norma.
-. ¿Qué objetivos tiene esta nueva ley?
Entiendo que, por encima de todo, la finalidad que trasciende de esta Ley es incrementar la protección del consumidor. Es decir, que cualquier persona que pretenda, por ejemplo, firmar un préstamo hipotecario para poder comprar su vivienda esté perfectamente informado de lo que va a suscribir y los distintos escenarios que se puede encontrar durante la vida del préstamo.
En los últimos años se han detectado una serie de problemas que se están sufriendo en el mercado hipotecario, que afectan especialmente al consumidor “de a pie”, y que tienen su base en la posición de desventaja evidente que éste tiene frente a la entidad financiera. De esta forma, con esta ley se viene a intentar potenciar la protección del consumidor y, por otro lado, se viene también a exigir un plus de responsabilidad a los responsables de las entidades prestamistas.
-. La Ley de Créditos Hipotecarios delimita, con precisión y transparencia, quién debe pagar cada uno de los gastos en cada hipoteca que se firme. ¿De qué gastos se hará cargo el banco?
Esta es una de las principales aclaraciones que realiza la norma, atribuyendo a la entidad bancaria la obligación de pago de la mayoría de los gastos derivados de la formalización del préstamo. Concretamente el banco deberá abonar los gastos de gestoría, notaría y registro. Es un avance, puesto que la responsabilidad de estos gastos venía recayendo en el prestatario hasta la fecha.
-. ¿A quién corresponderá el pago de los Actos Jurídicos Documentados?
Aquí nos encontramos ante una de las cuestiones más controvertidas, puesto que el Real Decreto Ley 17/2018 establece que el abono de este polémico impuesto corresponde también a la entidad bancaria, lo que contradice directamente lo expuesto por la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo del pasado mes de noviembre.
-. ¿De qué gastos se hará cargo el cliente?
Al cliente le corresponde en principio asumir los gastos de tasación del inmueble y, en su caso, de las copias notariales.
-. La ley no deja claro quién debe soportar los gastos de cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad. ¿Algo que puntualizar a este respecto?
Hay que partir de la base de que esta necesaria norma no resulta igual de clara en todos los puntos, dando la sensación de que se han tratado de atajar (por así decirlo) los problemas más latentes en este ámbito en los últimos años, como pueden ser los gastos de formalización del préstamo o determinadas cláusulas abusivas, entrando incluso de lleno en lo relativo a los desahucios. No obstante, y como bien apuntas, hay otras cuestiones como la que planteas que quedan un poco más en el aire y que posiblemente terminen siendo objeto de controversia cuando empiecen a juntarse varios casos con la misma problemática. De momento habrá que esperar a ver qué posición toman las entidades bancarias en este y otros aspectos similares.
-. Uno de los puntos supuestamente más positivos de la nueva norma es evitar conflictos con los bancos. ¿Conseguirá efectivamente reducirlos, producirá el efecto contrario de agravarlos o no se generarán cambios significativos?
Entiendo que hay determinados conflictos que, por desgracia, han estado muy en boga en los últimos años, y que ahora sí quedan atajados de raíz. No obstante, esto puede suponer que las entidades bancarias endurezcan las condiciones en la negociación de los préstamos hipotecarios, como de hecho se prevé que sucederá.
Lamentablemente, no creo que esta norma vaya a poner fin a los conflictos que se plantean en la relación banca-consumidor, pero sí puede reducir al menos los derivados de la contratación de los préstamos propiamente dichos.
Lo que es innegable es que sigue siendo necesaria una labor de información exhaustiva al consumidor de servicios bancarios, y de vigilancia a los responsables de las entidades como garantes de que se cumple con ese propósito, dado el desequilibrio que existe entre las partes.
-. Hay aspectos que apenas se modifican, como la contratación de servicios adicionales. ¿Qué puede decir a nuestros lectores al respecto?
Bueno, en este sentido también encontramos un punto que queda bastante en el aire, porque por ejemplo la Ley expone que quedan prohibidas las ventas vinculadas, pero no se prohíbe la contratación de las mismas en el marco de una negociación.
Es decir, por un lado, se viene a prohibir la imposición por parte de la entidad de la contratación de un seguro concreto, pero se permite que, como venía haciéndose hasta ahora, la entidad pueda ofrecer dicha contratación sobre la base de una mejora en las condiciones del préstamo. Al final entiendo que este precepto no supone una variación de lo que teníamos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.
-. Toda reforma, por provechosa que resulte, tiene algún defecto, alguna laguna. En este caso, por ejemplo, se incrementarán los intereses de demora. ¿Qué repercusión tendrá, a tu juicio, esta subida?
El asunto de los intereses de demora es otro de los temas más controvertidos de los últimos tiempos, puesto que la Ley anterior había establecido el límite de los mismos en un porcentaje concreto, y éste había sido reducido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por la justicia europea. Lo que hace la nueva Ley es establecer un intento de solución salomónica, fijando el límite para el interés de demora a medio camino entre lo que establecía la antigua Ley y la reducción que se hizo por el Alto Tribunal.
Entiendo que este nuevo límite será objeto de discusión y posiblemente pueda ser modificado en el futuro debido a las reclamaciones judiciales de las que pueda ser objeto.
-. Se supone que esta ley pondrá punto final a las cláusulas suelo. ¿Qué repercusiones tendrá esta reforma?
Desde mi punto de vista esta medida llega con mucho retraso. El Tribunal Supremo ya se pronunció por primera vez sobre esta materia en el año 2013, y desde entonces se ha ido asentando progresivamente el hecho de que dicha cláusula es nula. De hecho, muchas de las reclamaciones en esta materia ya ni siquiera llegan a juicio, puesto que muchas entidades bancarias reconocen su culpabilidad con anterioridad a la celebración del mismo.
Lo que hace la norma con esta medida es poner por escrito lo que los Tribunales llevan años diciendo. Era necesario que se hubiera hecho antes.
-. ¿Qué límites establecerá a las comisiones por amortización anticipada?
Este coste se reduce. En concreto, se recorta a la mitad en las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período), mientras que cuando la hipoteca sea a tipo variable el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años, cuyas comisiones serán del 0,25% y del 0,15% respectivamente. En todo caso, solo se podrán cobrar en caso de que la amortización suponga una pérdida financiera para el banco.
-. Con esta ley, se limitan los casos en los que los bancos pueden declarar el vencimiento anticipado del préstamo. ¿Cuáles serán las cuantías de las deudas pendientes? ¿Bajo qué requisitos?
Efectivamente la Ley endurece las posibilidades de que se den los siempre traumáticos casos de desahucio. En este sentido, para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.
Personalmente entiendo que era necesaria la regularización de este endurecimiento, a pesar de que esto no evite el problema de los desahucios que, por desgracia, se han incrementado tanto en los últimos años.
La contrapartida que nos podemos encontrar es que, a raíz de esta norma, las entidades puedan endurecer las negociaciones para la concesión de préstamos a personas cuya solvencia económica no sea clara (por así decirlo), pudiendo iniciarse un escenario complicado por ejemplo para aquellos jóvenes que quieran acceder a su primera vivienda.
-. La nueva ley establece incentivos para cambiar los préstamos vigentes de tipo de interés variable a tipo fijo. ¿Cuál será la comisión de novación máxima?
Es otro de los cambios destacados. Con la nueva Ley la comisión de novación pasa a estar limitada.
De esta forma, cuando queramos pasar de un préstamo a interés variable a uno fijo, nuestra entidad no podrá cobrar por ello mas de un 0,15 % durante los tres primeros años de vida de préstamo. Pero es que además, a partir del cuarto año no podrán cobrarnos nada por este concepto.
-. ¿A qué hipotecas afecta esta nueva Ley?
Esta Ley se aplica a los préstamos que se firmen a partir de la entrada en vigor de la misma, y no a los que ya estaban firmados con anterioridad.
No obstante, también se aplica si firmamos una novación o una subrogación de nuestro préstamo anterior, con posterioridad a la entrada en vigor de la ley.
Quisiera destacar dos aspectos principales de la Ley, añadidos a lo ya comentado, puesto que desde mi punto de vista la norma supone un avance especialmente en lo relativo al incremento de la información precontractual que debe barajar el cliente con anterioridad a la firma del préstamo, y especialmente al incremento en la formación que deben tener los responsables de las entidades bancarias que intervengan en la comercialización de los mismos.
Considero que estos dos aspectos sí deben suponer un avance en las operaciones relacionadas con el mercado hipotecario y pueden llegar a reducir por tanto la tremenda problemática que en este ámbito se ha generado en los últimos años.
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