A menos de un mes de que termine el 2023 nos encontramos con un balance aparentemente contradictorio en el mercado inmobiliario:
Las hipotecas caen y se resiente el volumen de operaciones después de un 2022 relevante, pero también vemos cómo los precios siguen al alza empujados por una demanda todavía superior a una oferta que va disminuyendo en menor medida.

En este 2023 nos hemos topado con la nueva Ley de Vivienda, que no solo no ha cumplido los objetivos previstos por el gobierno, sino que ha tenido un devastador efecto contrario.

Esta ley venía a solucionar el problema del alquiler y lo que ha conseguido es hundir la oferta y que los precios sigan subiendo. Además, ha generado un transvase importante de alquileres permanentes al alquiler de temporada (uso distinto de vivienda) y dificulta aún más el acceso de las familias a la vivienda, sobre todo en las que hay menores. Con el escenario político actual, no es previsible que estas tendencias cambien en 2024.

Podemos hacer de manera más pormenoriza este análisis distinguiendo dentro del mercado inmobiliario la parte de compraventa y la parte de alquiler.

Compraventa

Las caídas de precios que muchos expertos anunciaron a principio de este año no han llegado y el coste de comprar una vivienda en España se ha incrementado un 7% en el último año.

En algunos mercados más específicos como Madrid o Barcelona los precios han alcanzado niveles más elevados, lo que está provocando que los incrementos en los mismos sean más moderados y cercanos a la inflación.

Pero esta tendencia alcista ha sido mucho más marcada en la zona del mediterráneo y Baleares, posiblemente empujados por una demanda internacional de alto poder adquisitivo.

En Alicante y Palma el precio creció un 15%, un punto más que en Valencia o Málaga, por poner un ejemplo.

Con una demanda activa, y una oferta menguante, nos indica que las tensiones sobre los precios seguirán aumentando en 2024 en los mercados más dinámicos, mientras que en el resto posiblemente se produzca una estabilización o comiencen ligeras caídas.

Las grandes ciudades siguen siendo un foco importante de demanda, aunque esta se traslada con fuerza a las afueras y nuevos barrios. El impacto de las subidas de tipos de interés, de momento está siendo menor de lo esperado debido a que la demanda previa era alta y ha servido para sostener los precios al alza.

En este año, la mitad de las operaciones se ha cerrado sin hipoteca. Y más de la mitad de las personas que busca comprar una vivienda ya dispone de otra en propiedad, lo que facilita y abarata los costes de la operación. Si bien es cierto, que aun con las premisas anteriores, 2023 se va a cerrar ligeramente por debajo de las 600.000 viviendas vendidas, lo que supondrá un descenso muy relevante de operaciones del entre el 8% y el 10%.

Aun así las cifras de compraventas durante los tres primeros trimestres fueron elevadas y estuvieron un 19% por encima de los primeros 9 meses de 2019 y las mismas que se vendieron en 2017.

Esto se produce, por la comparación con un año como 2022 que tuvo mucha actividad. Y provoca la aparente contradicción entre una caída muy abultada y el hecho de que 2023 sea, en cuanto al número de viviendas vendidas, uno de los mejores ejercicios de los últimos 15 años.

Para 2024 lo más probable es que la tendencia sea continuar con el mismo panorama ya que no hay previsión de una aparición de grandes bolsas de viviendas en las zonas con más demanda. También existe la posibilidad que durante el próximo ejercicio se active parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída de precios que no se ha producido, y esto podría aumentar la tensión en el mercado y empujar los precios al alza con mayor fuerza.

¿Y qué podemos decir de las hipotecas y la evolución del Euribor?

Aquí sí que vemos que durante el 2023 el número de hipotecas firmadas ha sufrido un descenso significativo, y cerrará previsiblemente con una caída superior al 25% interanual, y con precios que han seguido encareciéndose hasta llegar a niveles no vistos desde 2016.

Las hipotecas mixtas han sido la revelación de este año y muy posiblemente se consoliden como el producto más utilizado durante los primeros trimestres de 2024. A pesar del encarecimiento de la financiación, parece que los bancos no han cerrado el grifo y siguen compitiendo entre ellos para ofrecer las hipotecas más atractivas para aquellos perfiles, eso sí, que cumplan los criterios de riesgo requeridos.

En 2024 veremos si la tendencia de tipos permite incluso alguna alegría con disminuciones de precios o si, por el contrario, la situación económica obliga a los bancos a ser más restrictivos en su política de concesión de préstamos.

Las últimas decisiones del BCE en materia de tipos han provocado que sea muy difícil prever el comportamiento del Euribor a 12 meses. A pesar de que hay una corriente generalizada que piensa que va a haber por bajada de tipos, si es así, no se prevé que sea a corto y medio plazo o incluso nos podríamos sorprender con una nueva subida en la primera parte del año.

Aunque en las últimas semanas el índice parece que ha pausado sus subidas e incluso se ha visto alguna ligera caída, ello no significa que estemos ante un cambio de tendencia. El mercado sigue inestable y con demasiadas incertidumbres que no favorecen el descenso. La inflación todavía está en niveles altos, la situación geopolítica cada vez más complicada, la llegada del invierno y el consiguiente aumento en la demanda de energía, las subidas salariales o las medidas de los diferentes gobiernos para contrarrestar el efecto de la inflación condicionan esta situación de manera flagrante.

En el mejor de los escenarios, podríamos asistir a una relajación durante la segunda parte del año, por lo que las familias con hipotecas variables no verán bajar sus cuotas hipotecarias hasta, como pronto, 2025. Si se produce esta bajada, seguramente será mínima (sin bajar del 3%), a no ser que Europa entre en una recesión más fuerte, que afecte al empleo, y esto sí tenga un efecto más rápido en la inflación, lo cual obligaría al BCE a mover ficha rápidamente.

Alquiler

Este 2023 para el mercado de alquiler sí que ha sido movidito y marcado por una incertidumbre sin precedentes.

El alquiler sigue siendo el gran problema de las familias españolas. La ley de vivienda aprobada en mayo, lejos de paliar o solucionar los problemas que el mercado viene arrastrando desde hace cuatro o cinco años, tras el endurecimiento progresivo de la regulación, ha tenido un efecto devastador: Los propietarios ante la incertidumbre se piensan más el poner su vivienda en alquiler y esto ha terminado por reducir el mercado del alquiler a niveles no vistos en la última década.

Alquilar una vivienda es, a cierre del mes de noviembre, un 9,2% más caro que hace un año. En los grandes mercados, como Valencia, Baleares o Madrid y Barcelona, las subidas de precios son aún más relevantes.

En paralelo, nos encontramos con que la oferta de viviendas de alquiler permanente o uso habitual de vivienda se ha reducido un 12% en el mismo tiempo y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, a favor del alquiler de temporada.

Ha sido durante la segunda mitad del año, y tras la aprobación de la Ley de Vivienda, que ha aparecido con mucha fuerza el alquiler de temporada, que se está convirtiendo en la opción favorita de muchos propietarios que decidieron sacar sus viviendas del mercado y que las han devuelto con esta opción temporal que no se encuentra bajo el paraguas de la Ley de Vivienda.

A cierre del tercer trimestre, este tipo de alquileres ya suponen el 10% de toda la oferta en España y con un crecimiento del 40% en el último año.

Todo indica que estos porcentajes van a seguir subiendo este último trimestre del año, lo que reducirá aún más las posibilidades de las familias que buscan establecer su hogar en ellas, aumentando los precios y endureciendo los perfiles exigidos por los propietarios, que optaran por los que ofrezcan más seguridad jurídica frente a impagos.

Todo lo que estamos exponiendo de la situación de alquiler nos lleva a pensar en la parte de la inversión, ¿Cómo se verá afectada en el 2024?

Entre las capitales españolas, Murcia y Lleida son las que ofrecen una mayor rentabilidad para los inversores que compran una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, en torno a un 8% seguidas por Huelva, que alcanza el 7,6%. Con rentabilidades superiores al 7% se sitúan Jaén y Castellón. Por el contrario, San Sebastián es la ciudad donde la rentabilidad es más reducida (3,8%), En Madrid la rentabilidad alcanza el 5,2% y en Barcelona llega hasta el 5,8%.

Para 2024 es posible que la rentabilidad aumente en mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona por las mayores tasas de crecimiento que se esperan en el mercado del alquiler en comparación con el de compra. Por el contrario, es posible que en otras zonas con menos demanda la rentabilidad se mantenga estable o incluso disminuya ligeramente.

En España el esfuerzo para alquilar es superior al de compra. Para no destinar más del 30% de los ingresos al pago de la renta (cantidad máxima recomendada), es necesario ingresar 31.550 euros netos al año por familia mientras que, en el caso de la compra, el pago de la hipoteca exige ganar 21.561 euros netos, aunque cuenta con la barrera de tener que aportar por adelantado el 30% del valor de la vivienda. Es decir, alquilar exige un 46% más ingresos pero evita tener que aportar ahorros previos.

Las personas que viven de alquiler pagan más que quienes pagan hipoteca, por lo que para ellos es más difícil ahorrar para conseguir los ahorros necesarios y les imposibilita dar el salto a la vivienda en propiedad.

¿Cómo se rompe esta situación?

Cambiando políticas de alquiler que verdaderamente logren aumentar la oferta de viviendas en alquiler, relajando la tensión sobre las mismas y logrando una tendencia bajista en los precios que incremente la capacidad de ahorro de las familias para hacer frente a la entrada de una vivienda en propiedad en un futuro. ¿Nueva ley de vivienda ¿Ozú… donde dije digo, digo Diego?